¿Ha llegado el momento de volver a invertir en el sector inmobiliario?

Desde la explosión de la burbuja inmobiliaria española en 2008 hasta llegar a nuestros tiempos hemos podido ver como el sector inmobiliario no ha levantado cabeza: han quebrado multitud de inmobiliarias, se ha reducido significativamente el valor de los inmuebles y, lo que es peor, se ha desplomado la liquidez del sector, por lo que vender un inmueble en España se ha convertido en poco menos que una misión imposible.

Actualmente ya han pasado prácticamente 6 años desde la explosión de la burbuja y, en mi opinión, existen varios hechos que avalan la posibilidad de volver a entrar en el mercado.

Para empezar, debemos analizar cuál ha sido el descenso de los precios de la vivienda desde principios de la crisis para poder hacernos una idea de hasta qué punto hemos podido corregir los excesos anteriores. De este primer análisis podemos deducir que las mayores correcciones se han dado en la vivienda de segunda mano (34,9% sin contar 2013) frente a la vivienda nueva (19,2% sin contar 2013). No obstante, si a los valores nominales les descontamos el efecto de la inflación (11,9% entre 2008-2012) descubrimos que los descensos reales han sido de un 27,8% en la vivienda nueva y un 41,8% en la vivienda de 2ª mano.

 

Fiscalidad:

A partir del 1 de enero de 2013 se suprimió la desgravación en el IRPF por la adquisición de vivienda habitual. Por otra parte, las adquisiciones de vivienda nueva se gravan con el IVA que también subió del 4% al 10% a principios de este año. Por lo tanto, puesto que la vivienda nueva ha corregido menos que la de 2ª mano y también está más gravada fiscalmente, no me parece una buena opción de inversión, por el momento.

Las viviendas de 2ª mano no están gravadas por el IVA, sin embargo se les aplica el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, un tributo que muchas comunidades prevén subir en 2014 (la mayoría tendrá un ITP del 10%, en Extremadura llega ya al 11% y únicamente Madrid lo reducirá del 7% al 6%, el más bajo de España). En este sentido, considero que una buena opción puede ser invertir en viviendas situadas dentro de la Comunidad de Madrid.

Si analizamos cuál ha sido la evolución de los precios de las viviendas en la C. de Madrid en comparación con los de todo el país, podemos ver que sus correcciones han sido aun mayores: 26,6% en la vivienda nueva y 38,9% en la de 2ª mano, que en términos reales (descontada la inflación) estaríamos hablando de un 34,6% en la vivienda nueva y un 45,4% en la de 2ª mano. Por lo tanto, las viviendas de la capital española pueden ser más interesantes para la inversión que las del resto de España ya que sus precios se han reducido más y su fiscalidad es inferior.

INE: Precios de la vivienda
* Fuente: INE.

 
Por otro lado, se empieza a apreciar cierto incremento en la demanda de inmuebles en el país. Así pues, desde mayo de este año ha habido muchos interesados en entrar en el mercado inmobiliario español, habiéndose cerrado grandes operaciones por parte de varios fondos extranjeros por un importe superior a los 2.100 millones de euros. Concretamente, el pasado verano el fondo de capital, Blackstone, compró 1.860 pisos de VPO en alquiler al Ayuntamiento de Madrid por 125,5 millones de euros. También se produjo la adquisición por parte de Goldman Sachs, de 3.000 pisos al Instituto de la Vivienda de Madrid (Ivima) por 201 millones de euros.

Durante el segundo trimestre de 2013 ha subido un 1,4% el precio de la vivienda en la C. de Madrid. Este es el mejor dato trimestral de los 2 últimos años, lo cual puede dejar entrever cierto atisbo de mejora (aún sin confirmar) en el sector inmobiliario de la capital española.

 

INE: Precios Trimestrales de las viviendas

 
A lo largo de este año el mercado inmobiliario español ha escalado hasta la tercera posición entre las preferencias de los fondos frente a la sexta que ocupaba en 2012. España es ahora el segundo país europeo más atractivo para invertir, sólo superado por Alemania.

Según un estudio realizado por la firma Knight Frank, durante el próximo año los fondos internacionales están dispuestos a invertir hasta 14.000 millones de euros en inmuebles españoles. En este sentido, la decisión del BCE (el 7 de noviembre) de bajar el precio del dinero hasta el 0,25% empujará el Euribor a la baja y abaratará aun más la financiación, lo que puede ser otro factor que favorezca las inversiones.

 

Fotocasa: Venta

Fotocasa: Alquiler

Para aquellos que tengáis la intención de invertir en el sector inmobiliario, la elección de una inmobiliaria adecuada es un factor relevante ya que la calidad y los precios de los inmuebles ofertados así como el nivel del servicio prestado difiere significativamente de unas a otras. Las mejores inmobiliarias para buscar oportunidades de inversión en Madrid son las siguientes:

 

Servihabitat

Esta es una de las mayores inmobiliarias de toda España. Se centra principalmente en la venta de pisos en Madrid, Barcelona, Sevilla y Valencia. La inmobiliaria cuenta con un total de 218 pisos en la Comunidad de Madrid, de los cuales 142 (un 65,1% del total) se encuentra dentro de la zona metropolitana.

Servihabitat cuenta con una amplia oferta de viviendas a precios asequibles. De hecho, dentro de la Comunidad de Madrid podemos elegir entre 99 pisos de segunda mano con precios inferiores a los 100.000 €. No obstante, la principal ventaja que nos ofrece la inmobiliaria es la posibilidad de realizar una contraoferta directamente desde su web. Es decir, que podemos negociar online el precio del inmueble que deseemos comprar. Esta es una gran ventaja comparativa con respecto a su competencia, ya que en Servihabitat podemos negociar al mismo tiempo y sin ningún esfuerzo el precio de tantos inmuebles como deseemos, pudiendo encontrar auténticas gangas.

En lo que respecta a los precios, existe una gran variedad aunque todos cuentan con un importante descuento. Podemos encontrar pisos desde un coste mínimo de 30.600 €, hasta precios cercanos al millón de euros. Concretamente, el piso con mayor precio mide 245 m2 y cuesta 855.600 €.

 

Otras Inmobiliarias

Existen otras 2 inmobiliarias que pueden ser interesantes para buscar oportunidades de inversión. Éstas son Idealista.com y Fotocasa.es. La ventaja que ofrecen estas inmobiliarias es su abultado stock ya que entre las 2 disponen de más de 100.000 pisos en la C. de Madrid. No obstante, en caso de optar por estas inmobiliarias perderíamos la posibilidad de hacer ofertas automáticas por aquellos inmuebles que nos interesen más.

 

En conclusión:

En mi opinión, la mejor estrategia a seguir podría ser la búsqueda de gangas (con descuentos mínimos de un 50%) con idea de invertir a largo plazo. A corto plazo, podría ser una buena opción ponerlas en alquiler con el objetivo de obtener como mínimo un 6% de rentabilidad anual.

Desde el inicio de la crisis hasta ahora los excesos en el sector inmobiliario se han corregido en muchas zonas de la geografía española, y parece que a partir de ahora puede empezar a entrar dinero en el sector. Esto no significa que los precios de lo inmuebles vayan a subir, ya que todas estas compras se están haciendo a precio de saldo. No obstante, me parece una buena idea que de manera muy selectiva comencemos a analizar las principales ofertas inmobiliarias para que, a poco que mejore el mercado tengamos la posibilidad de invertir antes de que una rápida subida de precios nos deje fuera del negocio. Como suele ocurrir siempre, antes de que el mercado dé señales claras de recuperación suelen comenzar a operar los inversores más avispados, que son los que al final acaban obteniendo las mayores rentabilidades.

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